不動産・賃貸借問題

【弁護士に相談】不動産・賃貸借問題

近年、不動産・賃貸借をめぐるトラブルは増加傾向です。不動産トラブルは、財産価値が高いので、対応を間違うと大きな金額損失となる可能性があります。また、不動産トラブルは正しい法律知識による適切な初期対応が非常に重要です。初期対応を誤るとトラブルが長引いて解決の道のりが遠くなることがあります。弁護士への相談としては不動産を相続したものの、権利関係が複雑でどうしたらよいか分からないというケースもあります。

貸主・借主の問題【こんなことはございませんか】

貸主

• 家賃の値上げの相談をしたい。
• 明け渡し請求の相談をしたい。
• 家賃を支払ってもらえず困っている。
• 原状回復してもらえなかったので困っている。
• 賃貸契約では禁止しているペットの飼育があり、困っている。
• 行方不明になった人の家財の事で困っている。

借主

• 立ち退きを請求されたので相談したい。
• 敷金が返ってこないので相談したい。
• 賃貸借契約の更新を一方的に拒否されているので困っている。

不動産の売主・買主間の問題【こんなことはございませんか】

• 購入した不動産の面積が説明と違い納得できない。
• 不動産売買について白紙解約したいと言われ納得できない。
• 担保がついたままの不動産だということが購入後に分かった。
• 不動産の土壌汚染が購入後に分かった。
• 建築禁止等規制のある土地だということが購入後に分かった。
• 不動産業者の事前の説明とは違っていた部分があり納得できない。
• 二重の売買の不動産で困っている。

境界を巡る隣人間の問題【こんなことはございませんか】

• 境界が未確定の不動産を購入してしまい困っている。
• 土地の境界線のことで話し合いが付かない。

マンションの管理組合と住民間の問題【こんなことはございませんか】

• 管理費滞納で困っている。
• 修繕積立金滞納で困っている。
• 管理規約の改正をする必要がある。
• 駐車場トラブルの話し合いが付かない。
• 建築瑕疵で分譲業者と話し合いが付かない。
• ペットの飼育で揉めている。
• 騒音問題で揉めている。

建築問題【こんなことはございませんか】

• 手抜き工事・欠陥住宅で納得できない。
• 建築の発注内容が守られていない。
• 工事の中断で困っている。
• 見積以上の金額を請求された。

その他【こんなことはございませんか】

• 土地を不法占拠されている。
• 共有不動産分割のことで相談したい。

建物明渡請求（家賃滞納）

契約締結時に十分な対策を講じていないで、借主による家賃滞納が発生した場合、滞納家賃の回収を図ろうとしてスムーズにいかないことがあります。法律では自力救済は認められていませんので、勝手に借主の部屋に入ったり、勝手に鍵を取り替えたりすると不法行為として損害賠償を請求される可能性もあります。この場合貸主が採れる策としては、一刻も早く賃貸借契約を解除して、退去してもらうことです。借主の退去が１日遅くなれば１日分の損失として損失が増えていきます。損失を最小限にしたいのであれば、迅速な対応をすることが必要となります。

また、建物明け渡しの問題はナーバスな問題です。不動産の法律知識は多岐に及びますので、専門家ではない貸主の方が具体的な行動をするには、相当なリスクを伴います。この場合、時間が延々と経過してしまったり、不法行為で逆に訴えられるなどトラブルが広がることもあり得ます。

立ち退き・明け渡し請求の流れ

内容証明郵便送付（滞納賃料の催告・契約解除予告）

調査の結果にもよりますが、借主の事情を聞いて話し合いや交渉を行えば、裁判手続をしないで解決できるケースもあります。まずは内容証明郵便の送付によって、滞納賃料の催告と契約解除を求める意思表示を示したことを証拠に残し、交渉を開始します。

占有移転禁止の仮処分

借主が多重債務などで、行方不明になり、その後、得体の知れない占有者がいる場合があります。このようなケースでは占有者は物件の明渡の妨害のために、占有をさらに別の第三者に移すことがあり得ます。明渡で判決をもらう前に占有が別人に移ってしまうと、判決自体が無意味になるのでこれを防ぐために占有移転禁止の仮処分の手続きを行います。

賃料請求・明渡訴訟

借主が交渉に応じない場合、または賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。裁判の判決を得て行う明渡は、貸主にとって最も確実でリスクの少ない手段です。訴訟に関しては弁護士にご相談ください。

勝訴判決を得て強制執行

勝訴判決を受けても、借主または占有者が任意に明渡さない場合や借主が行方不明の場合、強制執行手続によって明渡を行います。強制執行時に賃料債権があれば、部屋にある家具、貴重品等を換価し債権に充当することが可能です。